我が家では住宅ローンを地方銀行で契約しました。
金利、手数料、団体信用保険など全てを含めてトータルで納得できる水準だったので地方銀行との契約に至りました。
ただ１つデメリットがあります。それは…
マイホームの完成前に住宅ローンの支払いがはじまってしまうこと。
現在は会社の社宅を格安価格で借りることができているのでダメージは少ないです。
しかし、もしこれが普通の賃貸だったら…と思うとゾッとしてしまいます。
これから住宅ローンを契約する方は、ローンの支払い開始時期もしっかりチェックしておいてほしいと思います。
賃貸の家賃と住宅ローンの二重支払いがなぜ起きてしまうのか、簡単に住宅ローンの仕組みに沿って説明していきます。
注文住宅での住宅ローンのしくみ
マイホーム完成後にしか住宅ローンが組めない
基本的に住宅ローンは建物が完成してからしか組むことができません。
融資額が高額なので、ローン返済ができなくなった時のために土地と完成した建物を担保とする必要があるからです。
一方で、建物の完成前に支払わなければいけない費用があります。
マイホーム完成前に必要な費用
注文住宅で建物の完成前に以下の3つの費用を支払わなければいけません。
- 土地の購入費用
- 建築費の着工金
- 建築中間金
これらの費用を支払わなければいけないですが、マイホーム完成前には融資は実行されません。
この問題を解決するために、
つなぎ融資
土地先行融資
のどちらか2つの融資を選択することになります。
つなぎ…？土地先行…？
この2つの融資ですが、初めて聞く方も多いと思いますので簡単に説明しますね！
もちろん僕も知りませんでした（笑）
「つなぎ融資」と「土地先行融資」
「つなぎ融資」と「土地先行融資」はマイホーム完成前に必要な費用を支払うためのローンです。
金融機関によっては取り扱っていない場合もあるので審査の前に確認してください！
つなぎ融資
つなぎ融資は完成後の住宅ローンが実行されるまでの「つなぎ」として使うローンです。
つなぎ融資を契約すれば、建物の完成前費用である土地購入費用と建物の着工金・中間金をハウスメーカーに支払うことが可能となります。
つなぎ融資を使うデメリット
融資の金利が高い
つなぎ融資は無担保ローンとなるので金利が高くなってしまいます。
金融機関にもよりますが、金利は3%前後です。
最近では住宅ローン金利が1%を切っているので、それと比較するととても高く感じてしまいますね。
余分な手数料が必要
つなぎ融資を契約するということは、もう一つローンとは別の契約をするということなのでこれにも手数料がかかってしまいます。
土地先行融資
土地先行融資は先に土地費用の融資が受けられるローンです。
金融機関にもよりますが、契約には工務店での正式な見積書や図面などが必要で、住宅の仕様がぼぼ決まっていなければいけません。
また、住宅ローンセットで契約する団体信用生命保険も適用されるのでマイホーム完成前にもしものことがあっても保険が適用されます。
土地先行融資のデメリットは建物の完成前に住宅ローンの返済がスタートしてしまうこと。
建物の完成前から返済が始まってしまうので、家の完成まで賃貸住宅の家賃とローンの返済が二重になってしまいます。
じゅんぴ家が契約した住宅ローン
我が家の場合は土地先行融資で住宅ローンを契約しています。
つなぎ融資で必要となる手数料は必要なかったものの、社宅の家賃と住宅ローン返済が重なってしまいました。
二重返済の時期の社宅の家賃を計算しても、つなぎ融資を契約した場合の手数料よりは安く抑えることができたのでよかったかなと思っています。
家賃と住宅ローンの二重返済時期の住宅ローン返済を安く抑える方法
二重返済の住宅ローンを安く抑える方法が一つあります。
それは住宅ローンの利息だけを支払うという方法です。
この方法は支払い額を低く抑えることができますが、利息だけの支払うため元金が減っていかず最終的に支払い金額が増えてしまうのがデメリット。
可能なら少し無理をしてもローンを支払っていくことをおすすめします。
まとめ
住宅メーカーへの支払いは、マイホーム完成後に代金を支払うのではなく、土地の決済や工事の進捗に合わせて費用を支払うことになっています。
そのため、建物の着工費用や中間費用などを支払うためのローンを契約する必要があります。
そして、住宅ローンの実行方法には「つなぎ融資」と「土地先行融資」の２つがあります。
つなぎ融資では金利が高くと手数料も必要ですが、建物完成後にローンの返済がはじまります。
一方で、土地先行融資では追加で手数料などは発生しませんがマイホーム完成前にローンの返済がスタートしてしまいます。
どちらにもメリット・デメリットはありますので金利・手数料・二重支払いなど総合的に計算してより安く借りれる方を選ぶのが得策と言えます。
また、どちらか一方のみの融資しか選べない金融機関もありますので事前に確認することも忘れないようにしましょう！
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